Memiliki rumah sendiri merupakan impian banyak orang. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu solusi yang paling banyak dimanfaatkan masyarakat untuk mewujudkan impian tersebut. Namun, tidak semua pengajuan KPR berhasil mendapatkan persetujuan dari bank.
Menurut data Otoritas Jasa Keuangan (OJK), sepanjang Januari hingga Juli 2025, lembaga tersebut telah menerima 62 pengaduan terkait kendala pengajuan KPR yang berhubungan dengan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK). Hal ini menunjukkan bahwa proses pengajuan KPR memang memerlukan persiapan yang matang.
8 Tips Ampuh Supaya Pengajuan KPR Diterima Bank
Jangan berkecil hati jika kamu merasa penghasilan pas-pasan. Dilansir dari laman resmi PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, ada beberapa strategi yang bisa diterapkan agar pengajuan KPR lebih mudah disetujui. Berikut penjelasan lengkapnya:
1. Hitung Kemampuan Finansial Secara Realistis
Sebelum mengajukan KPR, pastikan cicilan bulanan tidak melebihi 30-40% dari total penghasilan. Berdasarkan data dari Investopedia yang dikutip beberapa portal keuangan, rasio utang terhadap pendapatan (Debt to Income Ratio/DTI) yang ideal adalah maksimal 35%.
Sebagai contoh, jika penghasilan bulanan kamu Rp 10 juta, maka cicilan yang aman berkisar antara Rp 3 juta hingga Rp 4 juta per bulan. Namun, angka ini harus memperhitungkan seluruh kewajiban cicilan lainnya seperti kredit kendaraan atau kartu kredit.
Menurut pakar keuangan seperti yang dimuat dalam portal Hijra.id, perhitungan ini sangat penting karena semakin tinggi persentase utang terhadap penghasilan, semakin kecil kemungkinan memperoleh pinjaman dari bank.
2. Pilih Rumah Sesuai Anggaran
Jangan memaksakan diri membeli rumah yang harganya jauh melampaui kemampuan finansial. Lebih bijak untuk memilih rumah sederhana terlebih dahulu, kemudian melakukan renovasi atau upgrade di kemudian hari ketika kondisi keuangan sudah lebih mapan.
Dikutip dari Properti1.com, dengan gaji Rp 10 juta dan cicilan ideal sekitar Rp 3 juta per bulan, harga rumah yang sesuai berkisar antara Rp 500 juta hingga Rp 700 juta, tergantung produk KPR yang dipilih, tenor, dan besaran uang muka.
3. Perbaiki Skor Kredit di SLIK OJK
Skor kredit merupakan salah satu faktor penentu utama dalam persetujuan KPR. Berdasarkan Peraturan OJK Nomor 40/POJK.03/2019, skor kredit di Indonesia terbagi menjadi lima kategori, mulai dari Kolektibilitas 1 (Lancar) hingga Kolektibilitas 5 (Macet).
Menurut informasi dari laman resmi OJK, bank akan melakukan pemeriksaan data finansial dan kredit calon debitur melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK). Pastikan seluruh cicilan lama telah dilunasi tanpa tunggakan. Jika memiliki kartu kredit, gunakan dengan bijak dan bayar tagihan tepat waktu.
Kamu bisa mengecek skor kredit secara mandiri melalui aplikasi iDeb OJK di laman idebku.ojk.go.id secara gratis. Skor kredit 1 (Lancar) atau 2 (Dalam Perhatian Khusus) masih dianggap aman oleh lembaga keuangan, sementara skor 3 hingga 5 berisiko besar untuk ditolak.
4. Siapkan Uang Muka yang Cukup
Semakin besar Down Payment (DP) yang dibayarkan, semakin kecil jumlah cicilan bulanan yang harus ditanggung. Hal ini juga akan meningkatkan peluang persetujuan dari bank karena risiko kredit berkurang.
Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 21/31/PBI/2019 tentang Rasio Loan to Value, besaran DP minimal untuk KPR adalah 10-20% dari harga properti, tergantung jenis properti dan apakah ini merupakan kepemilikan rumah pertama atau bukan.
5. Manfaatkan Program KPR Bersubsidi
Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, program KPR Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) bisa menjadi solusi terbaik.
Mengutip informasi dari laman resmi Kementerian PUPR, program FLPP menawarkan suku bunga tetap sebesar 5% selama masa tenor hingga 20 tahun, dengan uang muka mulai dari 1%. Menurut Menteri PKP Maruarar Sirait dalam keterangannya di Juni 2025, pemerintah menargetkan penyaluran 350.000 unit rumah subsidi melalui program ini.
Syarat utama untuk mendapatkan KPR FLPP adalah penghasilan maksimal Rp 8 juta per bulan (untuk pasangan yang sudah menikah), belum pernah memiliki rumah, dan belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah.
6. Pilih Tenor yang Tepat
Tenor panjang memang membuat cicilan lebih ringan, namun total bunga yang dibayar akan lebih besar. Sebaliknya, tenor pendek menghasilkan cicilan yang lebih berat, tetapi total bunga lebih kecil.
Berdasarkan data Bank Mega Syariah, idealnya proses pengajuan KPR berlangsung selama 18 hingga 40 hari kerja. Sesuaikan pemilihan tenor dengan kemampuan finansial agar tidak memberatkan keuangan jangka panjang.
7. Pilih Bank yang Tepat
Setiap bank memiliki kebijakan Debt Burden Ratio (DBR) yang berbeda-beda. Dikutip dari berbagai sumber perbankan, ada bank yang lebih fleksibel dalam menilai penghasilan, terutama jika kamu memiliki penghasilan tambahan di luar gaji tetap seperti usaha sampingan atau passive income.
Menurut PT Bank Mandiri (Persero) Tbk, mereka menyediakan berbagai produk KPR dengan persyaratan yang disesuaikan dengan kebutuhan nasabah, mulai dari KPR rumah baru, rumah bekas, hingga fasilitas top-up untuk kebutuhan lain.
8. Siapkan Dokumen Lengkap
Kelengkapan dokumen sangat penting untuk mempercepat proses verifikasi dan meningkatkan kepercayaan bank. Berdasarkan informasi dari Bank Mega Syariah, dokumen yang umumnya diperlukan antara lain:
- KTP dan Kartu Keluarga (KK)
- NPWP dan SPT Tahunan PPh Orang Pribadi
- Slip gaji atau laporan keuangan usaha (1-3 bulan terakhir)
- Rekening koran 3-6 bulan terakhir
- Surat keterangan kerja atau surat keterangan penghasilan
- Foto diri dan dokumen identitas pendukung lainnya
Menurut informasi dari BTN, proses verifikasi bank biasanya mencakup pemeriksaan data di SLIK OJK, wawancara dengan calon debitur, hingga survei lokasi properti dan tempat kerja.
Gaji Berapa untuk KPR Rp 400 Juta? Ini Simulasi dan Cara Hitungnya
Sebelum mengajukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), penting bagi kamu untuk menghitung kemampuan finansial secara realistis. Salah satu cara terbaik adalah dengan membuat simulasi cicilan berdasarkan penghasilan bulanan. Hal ini akan membantu kamu memahami apakah pengajuan KPR berpotensi disetujui oleh bank atau tidak.
Simulasi Perhitungan Cicilan KPR
Agar lebih jelas, berikut simulasi sederhana yang bisa menjadi acuan:
Contoh Kasus:
- Harga rumah: Rp 400 juta
- Down Payment (DP): Rp 80 juta (20%)
- Jumlah pinjaman KPR: Rp 320 juta
- Tenor: 15 tahun
- Suku bunga: 8% per tahun (fixed)
Dengan perhitungan tersebut, cicilan per bulan sekitar Rp 3,1 juta.
Berdasarkan prinsip Debt to Income Ratio (DTI) yang dikutip dari Investopedia, cicilan bulanan sebaiknya tidak melebihi 30% dari total penghasilan. Artinya, untuk cicilan Rp 3,1 juta per bulan, calon debitur sebaiknya memiliki penghasilan minimal sekitar Rp 10 juta per bulan agar KPR ini aman disetujui oleh bank.
Menurut data dari laman Rumah123.com, perhitungan 30% ini dikenal sebagai rasio Debt to Income (DTI) yang menjadi persyaratan umum dalam pengajuan KPR. Namun, angka ini dapat bervariasi tergantung kebijakan masing-masing bank, yang berkisar antara 30-40% dari penghasilan bersih.
Syarat Minimal Gaji untuk KPR
Syarat minimal gaji KPR berbeda-beda, bergantung pada jenis KPR, harga rumah, dan kebijakan bank. Berikut rinciannya:
1. KPR Bersubsidi (FLPP)
Dilansir dari laman resmi Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan syarat:
- Penghasilan maksimal Rp 8 juta per bulan (untuk pasangan yang sudah menikah)
- Penghasilan maksimal Rp 6 juta per bulan (untuk yang belum menikah)
- Khusus untuk wilayah Papua dan Papua Barat, batas penghasilan lebih tinggi yaitu Rp 10 juta (menikah) dan Rp 7,5 juta (belum menikah)
Berdasarkan data Detik Properti yang merujuk pernyataan Deputi Komisioner BP Tapera, hingga kuartal pertama 2025, penyaluran KPR FLPP sudah mencapai 53 ribu dari 220 ribu yang dianggarkan tahun ini, dengan suku bunga tetap 5% selama masa tenor.
2. KPR Komersial
Untuk KPR komersial, terutama di kota-kota besar, bank biasanya mensyaratkan penghasilan minimal berkisar Rp 4 juta hingga Rp 10 juta per bulan, tergantung pada:
- Harga properti yang dibeli
- Besaran pinjaman
- Tenor yang dipilih
- Kebijakan internal bank
Menurut informasi dari PT Bank Mandiri (Persero) Tbk, calon debitur harus memiliki masa kerja minimal 3 bulan untuk karyawan tetap atau 2 tahun untuk karyawan kontrak, serta usia maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo kredit.
Faktor Lain yang Dipertimbangkan Bank
Namun, gaji bukan satu-satunya faktor penentu. Berdasarkan data Bank Mega Syariah, bank juga mempertimbangkan beberapa aspek penting lainnya:
A. Skor Kredit (SLIK OJK)
Dikutip dari Peraturan OJK Nomor 40/POJK.03/2019, skor kredit atau kolektibilitas terbagi menjadi 5 kategori:
- Skor 1 (Lancar): Tidak ada tunggakan, pembayaran selalu tepat waktu
- Skor 2 (Dalam Perhatian Khusus): Keterlambatan 1-90 hari
- Skor 3 (Kurang Lancar): Tunggakan 91-120 hari
- Skor 4 (Diragukan): Tunggakan 121-180 hari
- Skor 5 (Macet): Tunggakan lebih dari 180 hari
Bank umumnya hanya menyetujui pengajuan KPR untuk calon debitur dengan skor 1 atau 2.
B. Debt Burden Ratio (DBR)
Merujuk dari laman Dekoruma.com, DBR atau rasio beban utang adalah perbandingan antara total cicilan utang per bulan dengan penghasilan bersih. Kebanyakan bank menetapkan batas DBR maksimal 50%, meskipun idealnya tidak lebih dari 30%.
Contoh perhitungan:
- Penghasilan bersih: Rp 10 juta/bulan
- Cicilan motor: Rp 2 juta/bulan
- Cicilan kartu kredit: Rp 1 juta/bulan
- Total cicilan existing: Rp 3 juta/bulan
- Sisa kapasitas untuk cicilan KPR: Maksimal Rp 2 juta/bulan (jika menggunakan aturan 50% DBR)
C. Besaran Down Payment (DP)
Semakin besar DP yang dibayarkan, semakin kecil cicilan bulanan dan semakin besar peluang disetujui bank. Berdasarkan Peraturan Bank Indonesia (PBI) Nomor 21/31/PBI/2019, DP minimal untuk KPR adalah:
- 10-20% dari harga properti untuk rumah pertama
- 30-40% untuk rumah kedua dan seterusnya
D. Stabilitas Pekerjaan
Menurut informasi dari Bank Syariah Indonesia (BSI), bank akan memverifikasi:
- Lama bekerja di tempat saat ini
- Status pekerjaan (tetap/kontrak/wiraswasta)
- Sektor industri tempat bekerja
- Potensi penghasilan di masa depan
Untuk pekerja wiraswasta atau freelance, bank biasanya meminta laporan keuangan usaha minimal 2 tahun terakhir.
Tips Agar Pengajuan KPR Disetujui
Agar pengajuan KPR kamu disetujui, dilansir dari berbagai sumber perbankan terpercaya, berikut beberapa langkah yang perlu dilakukan:
- Hitung kemampuan finansial secara realistis – Pastikan cicilan tidak melebihi 30-40% dari penghasilan bulanan
- Jaga riwayat kredit tetap bersih – Cek skor SLIK OJK secara berkala melalui aplikasi iDeb di idebku.ojk.go.id
- Lunasi utang lama terlebih dahulu – Kurangi DBR dengan melunasi cicilan yang hampir selesai
- Siapkan uang muka yang memadai – Semakin besar DP, semakin kecil risiko bagi bank
- Lengkapi dokumen persyaratan – Siapkan KTP, KK, NPWP, slip gaji, rekening koran, dan surat keterangan kerja
- Pertimbangkan KPR bersubsidi – Jika penghasilan di bawah Rp 8 juta, manfaatkan program FLPP
Kesimpulan
Memiliki rumah sendiri bukanlah hal yang mustahil, meskipun penghasilan pas-pasan. Dengan perencanaan finansial yang matang, skor kredit yang baik, dan pemilihan program KPR yang tepat, peluang untuk mendapatkan persetujuan dari bank akan semakin besar.
Sebagaimana disampaikan Presiden Prabowo Subianto saat meresmikan akad massal 26 ribu KPR FLPP pada September 2025, pemerintah berkomitmen untuk memastikan masyarakat berpenghasilan rendah dapat mewujudkan impian memiliki rumah layak huni melalui berbagai program pembiayaan yang pro-rakyat.
Jangan lupa untuk selalu memeriksa skor kredit secara berkala melalui aplikasi iDeb OJK dan menjaga disiplin dalam membayar seluruh kewajiban finansial. Semoga tips ini bermanfaat dan membantumu untuk segera memiliki rumah impian!